一、问题的提出
一套房产被法院查封，即将拍卖。房产中住着承租人，租期十年，租金已付清。法院在拍卖公告中载明带租拍卖，买受人以市场价的七成取得房产。成交后，买受人发现承租人早已搬离，租赁合同是伪造的，房产空置却无人腾退。
这是执行实践中的典型场景。带租拍卖，本是为了兼顾租赁权的保护与财产的变现，却常常成为被执行人对抗执行的工具。被执行人串通他人，倒签租赁合同、虚构长期租赁、一次性收取全部租金，使财产的价值大幅贬损，拍卖无人问津，执行陷入僵局。
法院的应对，是审查租赁的真实性。真实的租赁，予以保护；虚假的租赁，予以除去。但审查的标准、程序、救济，均缺乏明确规定。执行法官在案多人少的压力下，往往只能作形式审查，难以辨别真伪。
买受人的处境，更为尴尬。其依据拍卖公告的判断出价，取得财产后却发现公告的记载与事实不符。此时，其能否请求撤销拍卖？能否请求赔偿？能否请求腾退？法律没有明确答案，实务中的做法各异。
争议的焦点，集中在四个层面。其一是租赁权的审查：形式审查还是实质审查，审查的范围与标准如何。其二是除去租赁的条件：何种情形应当除去，由谁决定，如何救济。其三是公告的效力：记载不实的，拍卖是否有效，买受人能否撤销。
其四是买受人的权利：取得财产后，能否请求腾退，能否主张瑕疵担保，能否请求赔偿。四个层面相互关联，共同构成带租拍卖的制度框架。
还需说明的是本文的立场。带租拍卖的争议，表面上是程序问题，实质上是权利位阶的问题：债权人的受偿权、承租人的居住权、买受人的信赖利益，何者优先。本文的基本立场是，生存利益优先于财产利益，真实权利优先于形式外观，交易安全优先于个别便利。三项位阶，贯穿全文。
本文的任务，即在现行法的框架内，为上述问题提供一套方案。文章先讨论带租拍卖的规范依据与制度逻辑，再分析租赁权的审查标准，继而确定除去租赁的条件，然后讨论公告的效力与买受人的救济，接着分析腾退与租赁关系的处理，最后讨论与买卖不破租赁规则的协调。
二、规范依据与制度逻辑
带租拍卖的规范依据，是最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第三十一条：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
这一规定，确立了"原则上承受、例外除去"的规则。原则上，租赁权随财产移转，买受人承受租赁的负担；例外，租赁影响优先受偿权的实现时，法院除去租赁后拍卖。规则的逻辑，是兼顾租赁权的保护与担保权的实现。
买卖不破租赁的正当性，学说不一。生存权说认为，租赁是承租人的住所，涉及基本生存，应当优先保护；信赖保护说认为，承租人的占有形成信赖，应当得到尊重；公示说认为，占有是公示方式，第三人可以知悉，故应承受。
三说各有道理，可以并用。居住租赁侧重生存权，经营租赁侧重信赖保护，场地租赁侧重公示。执行程序中，法院应当根据租赁的类型，权衡保护的重点，而非一刀切。
制度逻辑的第一层，是买卖不破租赁。民法典第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这一规则，保护承租人的居住利益，使其不因所有人的变更而失去住所。
制度逻辑的第二层，是担保权的优先性。抵押权设立在先，租赁设立在后，租赁影响抵押物的变价，抵押权人可以请求除去租赁。这一规则，保护抵押权人的优先受偿，避免抵押物的价值被租赁掏空。
两层逻辑的冲突，通过时间顺序解决。租赁在先、抵押在后的，租赁可以对抗抵押权，拍卖时带租；抵押在先、租赁在后的，租赁不能对抗抵押权，拍卖时除去。时间的判断，以登记或者占有为准。
但时间的判断，在实践中并不容易。租赁合同可以倒签，占有可以伪造，登记可以补办。被执行人正是利用这一点，制造在先的租赁，对抗在后设立的抵押权，使执行落空。
故审查成为关键，处理的方式也须相应调整。其一是居住租赁，承租人以此为主要住所，涉及生存利益，除去时应当慎重；其二是经营租赁，承租人以此从事营业，涉及经营利益，除去时应当给予合理的搬迁期；其三是场地租赁，如停车场、广告位，涉及次承租人的利益，除去时应当一并考虑。
租赁与查封的时间判断，是审查的核心。查封在先的，租赁不能对抗；租赁在先的，可以对抗。判断的时点，以查封裁定送达或者办理查封登记之日为准；未送达、未登记的，以实际控制之日为准。时间的证据，包括查封笔录、送达回证、登记记录。
故审查成为关键。审查的对象，是租赁的真实性与在先性；审查的方法，是形式审查与实质审查的结合；审查的标准，是证据的优势。审查的结论，决定了租赁的去留，也决定了拍卖的价格。
从比较法上看，各国对带租拍卖的处理不同。德国法采买卖不破租赁，租赁随所有权移转，但抵押权人可以主张除去；日本法采登记对抗，租赁经登记的可以对抗，未登记的不能对抗；美国法采通知占有，买受人受占有人的租赁约束。
我国的规定，接近于德国法：原则上承受，例外除去。但德国的除去程序较为严格，须经法院裁判；我国的除去由执行法院裁定，程序较为简便，救济的渠道也较为有限。
三、租赁权的审查
审查是辨别真伪的手段。审查的对象，包括租赁合同、占有事实、租金支付、登记备案。四项证据相互印证，可以形成较为可靠的判断；单一证据，往往不足以认定。
笔迹与纸张的鉴定，是识别倒签的技术手段。合同上的签名、日期，可以通过笔迹鉴定判断是否同一人书写、是否同期形成；纸张可以通过纤维分析、荧光反应判断生产年代。鉴定的结论，可以作为认定事实的依据。
电子证据的审查，日益重要。租赁合同可能通过微信、电子邮件签订，聊天记录、邮件往来可以印证合同的形成时间与内容。电子证据的提取，应当保全原始载体，制作提取笔录，必要时进行公证。
承租人的陈述，也须听取。承租人对租赁的细节，如房屋的状况、租金的支付、居住的经历，应当能够清楚陈述；陈述含糊、前后矛盾的，其真实性存疑。陈述的笔录，应当由承租人签名确认。
租赁合同的审查，重点在形成时间。合同的形成时间，可以通过纸张、笔迹、印章、条款内容判断。倒签的合同，往往使用新纸张、打印字体，条款内容与签订时的市场行情不符。审查时应当注意这些细节。
现场查看，是最直接的方法。执行法官应当实地查看房屋，记录居住人员、家具陈设、生活痕迹、水电表读数。查看时应当拍照、录像，制作笔录，由在场人员签名。现场的证据，往往比书面的合同更有说服力。
邻居与物业的证言，可以印证占有。长期居住的承租人，邻居通常认识，物业通常有登记。证言的取得，应当分别进行，避免相互影响；证言的内容，应当具体，避免笼统。
占有事实的审查，重点在实际使用。承租人是否实际占有，可以通过水电费记录、物业费记录、邻居证言、现场查看判断。仅有一纸合同而无实际占有的，难以认定为真实租赁。
租金支付的审查，重点在支付凭证。真实的租赁，租金通常按期支付，有银行转账记录或者收据；虚假的租赁，往往约定一次性付清全部租金，且无支付凭证，或者以现金支付而无法核实。
登记备案的审查，重点在登记时间。房屋租赁应当办理备案，备案的时间可以印证合同的签订时间。未备案的，不能否定租赁的效力，但举证的责任加重。
审查的组织，须有分工。可以由执行法官独任审查，也可以组成合议庭审查；可以委托专业机构辅助审查，如鉴定机构、评估机构。分工的组织，可以提高审查的质量与效率。
审查的记录，须完整保存。审查的材料、听证的笔录、认定的依据，应当归入执行卷宗，供当事人查阅、上级法院监督。记录的完整，是审查正当性的证明。
形式审查，是初步的判断。执行法官通过书面材料，审查合同的形式要件、占有的外观、租金的支付记录。形式审查的结论，可以作为是否带租拍卖的依据，但不足以否定租赁的效力。
实质审查，是深入的判断。对形式审查存疑的租赁，可以进行实地查看、询问当事人、调取证据、委托鉴定。实质审查的结论，可以作为除去租赁的依据，但须经听证程序。
审查的标准，宜采优势证据。执行程序不同于审判程序，不宜要求过高的证明标准。若证据显示租赁极可能虚假，即可认定；若证据相当，则应维持租赁，由买受人通过诉讼解决。
审查的责任，由申请执行人负担。申请执行人主张租赁虚假的，应当提供证据；被执行人、承租人主张租赁真实的，应当提供反证。举证责任的分配，影响审查的结果。
审查的期限，须有约束。执行程序讲究效率，审查不应久拖。可以规定三十日的审查期限，特殊情况可以延长；期限届满未认定的，先行带租拍卖，保留买受人的救济权利。
审查的救济，须有渠道。承租人对除去租赁的裁定不服的，可以提出执行异议；对异议裁定不服的，可以申请复议。买受人对带租拍卖的决定不服的，可以在拍卖前提出异议。
审查的公开，须有保障。审查的过程，应当公开听证；审查的结论，应当说明理由；审查的材料，应当允许当事人查阅。公开的审查，可以减少暗箱操作的空间。
四、除去租赁的条件
除去租赁，是对租赁权的重大限制。条件的设定，须兼顾担保权的实现与承租人的保护。现行规定以"影响优先受偿权的实现"为条件，但这一表述过于抽象，须具体化。
具体化的第一个标准，是价值影响。租赁的存在，使拍卖的价格显著低于市场价，影响债权人的受偿。显著的标准，可以定为低于市场价的百分之二十；低于此比例的，不宜除去。
具体化的第二个标准，是租赁的虚假。租赁合同系伪造、倒签，或者租金明显低于市场价，或者承租人未实际占有，均可以认定为虚假。虚假的租赁，不受法律保护，应当除去。
具体化的第三个标准，是租赁的期限。租赁期限过长，如二十年、三十年，明显超出常理，可能影响变价。期限过长的租赁，应当重点审查其真实性；真实的，可以除去，但须补偿承租人。
具体化的第四个标准，是租金的支付。租金一次性付清且数额巨大，明显不符合交易习惯，可能影响变价。此时应当审查支付的真实性；无法证明的，可以认定租赁虚假。
裁定的形式，须符合规范。除去租赁的裁定，应当以书面形式作出，载明当事人、事实、理由、依据、救济途径，送达申请执行人、被执行人、承租人。口头的告知，不产生裁定的效力。
裁定的效力，自送达时发生。承租人在裁定送达后，不得再以租赁对抗拍卖；但其可以在法定期限内提出异议，异议期间不停止拍卖，但可以暂缓交付。
除去的主体，是执行法院。执行法院依职权或者依申请，作出除去租赁的裁定。裁定的内容，应当包括：除去的事实、理由、依据，租赁关系的处理，承租人的救济途径。
除去的程序，须有听证。除去租赁影响承租人的重大利益，应当给予其陈述、申辩的机会。听证的程序，可以参照执行异议的听证；承租人可以委托代理人参加。
除去租赁的裁定，具有形成的效力。裁定生效后，租赁关系在执行程序中不能对抗，但当事人之间的租赁合同并不因此无效，承租人仍可向出租人主张违约。两种效力，须分别理解。
除去的范围，须明确。除去的是租赁权的对抗效力，还是租赁关系本身？本文认为，除去的是对抗效力，租赁关系在当事人之间仍然存在；拍卖成交后，买受人取得无负担的财产，承租人的租赁关系终止。
除去的效力，是租赁不能对抗买受人。拍卖成交后，买受人取得无租赁负担的财产，可以请求承租人腾退。承租人因此受到的损失，可以向出租人主张违约赔偿。
补偿的计算，须有标准。剩余租期的利益，可以按剩余租期的租金与市场租金的差额计算；装修的损失，可以按装修的残值计算；搬迁的费用，可以按实际支出计算。标准的明确，可以减少争议。
补偿的优先，须有规定。承租人的补偿请求权，属于普通债权，原则上不优先于抵押权。但若补偿是为了保障承租人的基本居住，可以从变价款中优先支付，以体现生存权的优先。
除去的补偿，须有安排。承租人因除去租赁而受到的损失，包括搬迁费用、装修损失、剩余租期的利益。补偿的主体，是出租人；出租人无力补偿的，可以从变价款中预留。
除去的例外，须有规定。承租人属于弱势群体，如老年人、残疾人，除去租赁将使其失去住所的，应当慎重；可以与申请执行人协商，给予一定的宽限期，或者由社会保障部门安置。
除去与带租的选择，须有权衡。除去租赁，可以提高拍卖的价格，但可能引发承租人的对抗，延长执行的周期；带租拍卖，可以尽快变现，但价格较低。执行法院应当根据具体情况选择。
五、拍卖公告的效力
拍卖公告，是拍卖的基础文件。公告记载财产的状况，包括租赁的存在、期限、租金，买受人依此判断价值、决定出价。公告的记载，因此具有重要的意义。
公告的性质，学说上有要约邀请说与意思表示说。要约邀请说认为，公告仅是要约邀请，不构成合同的内容；意思表示说认为，公告是拍卖人的意思表示，构成合同的组成部分。
本文采意思表示说，但限于财产状况的记载。公告关于财产状况的记载，构成拍卖合同的条款；记载不实的，拍卖人可以构成违约，买受人可以请求救济。这一理解，符合拍卖的实践与买受人的信赖。
公告的内容，须有法定要件。网络司法拍卖的公告，应当载明拍卖财产、拍卖时间、起拍价、保证金、竞价规则、交付方式、税费承担、权利负担。权利负担的载明，是买受人判断价值的基础。
网络拍卖的公告，有其特点。公告在平台上发布，传播范围广、查阅便利、留存完整；但公告的更新可能滞后，财产的状况可能变化。故公告应当注明信息的截止日期，提示买受人自行核实。
公告的记载，应当真实、准确、完整。真实的含义，是与实际情况相符；准确的含义，是表述清楚、不含歧义；完整的含义，是涵盖影响价值的重要事项，包括租赁、查封、欠费、瑕疵。
公告记载不实的典型情形，包括：未披露租赁的存在，致使买受人误认为可以立即使用；披露的租赁期限短于实际，致使买受人误判使用的时间；披露的租金高于实际，致使买受人误判收益。
记载不实的后果，须区分情形。其一，公告未披露租赁，买受人取得财产后发现租赁存在的，可以请求撤销拍卖；其二，公告披露的租赁与事实不符，买受人因此多付价款的，可以请求减少价款或者赔偿。
撤销拍卖的除斥期间，须有规定。买受人应当在知道或者应当知道撤销事由之日起三十日内提出，逾期不得再主张。期间的设定，是为了维护拍卖的安定，避免买受人在价格变动后反悔。
撤销拍卖的后果，须全面考虑。撤销后，财产回归被执行人，可能再次拍卖，价格可能更低；买受人的价款应当退还，并支付利息；拍卖的费用，由过错方承担。全面的考虑，可以平衡各方的利益。
撤销拍卖的条件，须严格。拍卖是执行程序的重要环节，撤销将影响执行的效率与安定。故撤销须以记载不实严重影响买受人的利益为条件，且买受人须在知道或者应当知道之日起三十日内提出。
撤销的程序，依执行异议复议的规定处理。买受人提出异议，执行法院审查；异议成立的，撤销拍卖，退还价款；异议不成立的，驳回。当事人对裁定不服的，可以申请复议。
撤销的后果，是恢复原状。拍卖撤销后，财产回归被执行人，价款退还买受人；已经办理过户的，应当恢复登记；已经交付的，应当返还。恢复原状的费用，由过错方承担。
赔偿的责任，须有依据。公告记载不实，造成买受人损失的，由谁赔偿？本文认为，应当区分情形：因执行法院的过错造成的，适用国家赔偿；因拍卖机构的过错造成的，由拍卖机构赔偿；因申请执行人提供虚假信息造成的，由申请执行人赔偿。
免责的事由，须有规定。公告明确载明"按现状拍卖""买受人自行核实"的，是否可以免责？本文认为，此类条款不能免除对重要事项的披露义务；但对细微瑕疵，可以减轻责任。
六、买受人的救济路径
买受人的救济，有三条路径：执行异议、撤销拍卖、另行诉讼。三条路径的功能不同，适用的情形也不同，买受人应当根据情况选择。
执行异议，是最直接的路径。买受人认为拍卖程序违法、公告记载不实、财产状况与公告不符的，可以向执行法院提出异议。异议的审查，依民事诉讼法第二百三十二条处理。
承租人面对查封拍卖时的应对与权利边界，可参见租赁房屋被查封拍卖后承租人的应对一文的说明。
撤销拍卖，是最彻底的路径。拍卖存在严重违法情形，如公告记载严重不实、拍卖程序严重违法、恶意串通的，买受人可以请求撤销。撤销后，拍卖自始无效，价款退还。
另行诉讼，是最后的路径。买受人的损失无法通过执行程序救济的，可以提起民事诉讼，请求赔偿。诉讼的被告，依情况确定：出卖人（被执行人）、申请执行人、拍卖机构、执行法院（国家赔偿）。
三条路径的关系，须理顺。执行异议是前置程序，未经异议，不得提起撤销拍卖的诉讼；撤销拍卖与赔偿诉讼可以并行，但不得重复受偿；国家赔偿须以执行行为违法为前提。
悔拍的后果，须有约束。买受人悔拍的，保证金不予退还，用于支付拍卖费用、弥补差价；恶意悔拍、扰乱拍卖的，可以罚款、拘留。约束的设定，可以维护拍卖的严肃性。
买受人的资格，须有审查。法律、行政法规对买受人有资格限制的，如农村宅基地房屋的受让人须为本集体成员，应当审查；不符合资格的，拍卖无效。资格的审查，是拍卖有效的前提。
买受人的注意义务，也须强调。买受人在竞买前，应当查阅公告、实地查看、核实权利状况。未尽注意义务的，可能被认定为自担风险，减轻出卖人的责任。
买受人的权利，还须包括瑕疵担保。拍卖的财产存在质量瑕疵、权利瑕疵的，买受人可以请求减少价款或者赔偿。但拍卖通常采"按现状"原则，瑕疵担保的范围受到限制。
瑕疵担保的限制，须有边界。隐蔽瑕疵，出卖人应当披露；未披露的，买受人可以主张。明显瑕疵，买受人应当自行查看；未查看的，不得主张。边界的划定，依诚信原则与交易习惯。
买受人的腾退请求，须有依据。买受人取得财产后，可以基于所有权请求占有人腾退。但承租人依真实的租赁占有，可以对抗；依虚假的租赁占有，不能对抗。
腾退的程序，须有安排。买受人可以申请执行法院强制腾退，也可以另行提起诉讼。执行法院的腾退，依执行程序进行；诉讼的腾退，依民事诉讼程序进行。二者可以择一。
腾退的期限，须有合理。承租人确有困难的，可以给予一定的宽限期；宽限期一般不超过六个月。宽限期的给予，应当征得买受人的同意，或者由法院根据情况决定。
七、与买卖不破租赁的协调
租赁与居住权，须区分。居住权是民法典规定的用益物权，经登记设立，具有对世的效力；租赁是债权，经占有公示，具有对抗的效力。二者的性质不同，救济的途径也不同。执行中遇到居住权，应当依物权处理，不能简单除去。
租赁与借用，也须区分。借用是无偿的使用，不产生租赁的效力，不能对抗买受人；借用人应当返还。实践中，被执行人以借用为名，行租赁之实，规避执行的，应当依实质认定。
租赁与以租抵债，须辨明。以租抵债的协议，若只是债务清偿的方式，不产生租赁的效力，不能对抗买受人；若已经实际履行、承租人已经占有，可以参照租赁处理。辨明的标准，是占有的实际与履行的持续。
买卖不破租赁，是带租拍卖的制度基础。民法典第七百二十五条的规定，使租赁权具有对抗所有权变动的效力。带租拍卖，正是这一规则在执行程序中的体现。
但买卖不破租赁的适用，须有条件。其一是租赁真实有效，其二是承租人占有租赁物，其三是租赁成立于查封之前。三个条件缺一不可；欠缺其一，租赁不能对抗买受人。
条件的第一个，是租赁的真实有效。合同须是当事人的真实意思，内容不违反法律的强制性规定。虚假的租赁、违法的租赁，不受保护。
条件的第二个，是承租人的占有。占有是租赁的公示方式，也是对抗的前提。承租人未实际占有的，不能对抗买受人。占有的判断，以实际使用为准，不以合同约定为准。
条件的第三个，是租赁成立于查封之前。查封之后的租赁，不能对抗申请执行人，也不能对抗买受人。判断的时点，以查封裁定送达或者登记之日为准。
三个条件的举证责任，由承租人承担。承租人主张租赁可以对抗的，应当证明合同的真实、占有的实际、时间的在先。举证不能的，承担不利后果。
买卖不破租赁的例外，须有规定。其一是出租人与承租人约定可以解除的；其二是承租人未按约定支付租金，出租人解除的；其三是房屋被征收、拆迁的；其四是租赁影响优先受偿权，法院除去租赁的。
例外情形的适用，须严格。例外是对规则的突破，应当有明确的依据；无依据的，不得随意突破。严格的适用，可以维护规则的安定性，保护承租人的信赖。
租赁与查封的竞存，还涉及轮候查封。轮候查封的法院，在首封法院处置时，可以参与分配；租赁对轮候查封的效力，依其与首封的时间确定。规则的统一，可以避免各法院认定的冲突。
租赁与优先购买权的竞存，也须考虑。承租人对房屋享有优先购买权，拍卖时应当通知其行使；未通知的，承租人可以主张拍卖无效。优先购买权的行使，不影响租赁的对抗效力，二者是并存的权利。
与抵押权的关系，须辨明。抵押权设立在先、租赁在后的，租赁不能对抗抵押权，拍卖时可以除去；抵押权设立在后、租赁在先的，租赁可以对抗抵押权，拍卖时带租。
与查封的关系，同样如此。查封在先、租赁在后的，租赁不能对抗查封；查封在后、租赁在先的，租赁可以对抗查封。时间的判断，以登记或者送达为准。
执行与审判的分工，须明确。租赁的真实性，属于实体问题，原则上由审判程序解决；执行程序只能作形式审查，作出临时性的处理。当事人对处理不服的，应当通过异议之诉解决，而非在执行程序中反复争执。
异议之诉的构造，须厘清。承租人提起异议之诉，请求排除执行的，应当以申请执行人为被告，以被执行人为第三人；买受人提起异议之诉，请求交付的，应当以承租人为被告。诉讼的标的，是实体权利的有无，而非执行行为的合法性。
与破产的关系，须特别注意。企业破产法第十八条规定，管理人对双方均未履行完毕的合同，可以决定解除或者继续履行。租赁合同属于待履行合同，管理人可以解除。解除后，租赁不破买卖。
八、规则完善
立法完善的第一步，是审查标准的法定化。现行规定仅笼统地要求审查，未明确审查的对象、方法、标准。法定化可以使审查有据，减少随意性；也可以使当事人预见审查的结果，减少对抗。
立法完善的第二步，是救济渠道的多元化。现行规定以执行异议为主，救济的渠道单一，效果有限。可以增设异议之诉、赔偿诉讼、国家赔偿等渠道，使当事人根据情况选择。多元的渠道，可以提升救济的实效。
从立法论上看，现行规定有三处可以完善。其一，明确租赁权审查的标准与程序，规定审查的期限、听证的适用、举证的分配。其二，明确除去租赁的条件与补偿，规定价值影响的幅度、补偿的范围、弱势群体的保护。
其三，明确公告记载不实的后果，规定撤销拍卖的条件、赔偿的主体、免责的事由。三项完善，可以使带租拍卖的处理有法可依，减少争议。
从司法解释的角度看，可以制定专门的规则，就带租拍卖作出规定。规则的内容包括：审查的标准、除去的情形、公告的要求、救济的途径、腾退的程序。专门的规则，比分散的规定更易适用。
执行人员的培训，也须加强。带租拍卖涉及物权法、合同法、执行程序等多个领域，执行人员须具备综合的知识。培训的内容，应当包括审查的方法、证据的认定、裁定的制作、救济的告知。
执行信息的公开，须推进。拍卖的公告、审查的结论、裁定的内容，应当在全国法院执行信息平台公开，供当事人查询、社会监督。公开的推进，可以减少暗箱操作，提升公信力。
从执行实践的角度看，应当建立租赁信息的核查机制。执行法院可以与住建部门、不动产登记机构、公安机关、水电供应单位建立信息共享，核实租赁的真实性。信息的共享，可以降低审查的难度。
从拍卖平台的角度看，应当完善信息披露的功能。拍卖平台可以设置租赁信息的专门栏目，要求法院填写；可以设置风险提示，提醒买受人注意；可以设置查询功能，便于买受人核实。
从买受人的角度看，应当强化尽职调查。竞买前，应当查阅公告、实地查看、核实租赁、了解欠费。尽职调查的强化，可以降低风险，也可以为事后的救济提供证据。
从比较法上看，德国的除去租赁程序，须经法院裁判，承租人有机会陈述；日本的登记对抗，租赁经登记方可对抗；美国的通知占有，买受人受占有人的租赁约束。三国的经验，各有可取。
我国的完善，可以借鉴德国的程序保障、日本的登记公示、美国的通知规则，形成适合国情的制度。借鉴不是照搬，而是取其精神，结合本土的实践。
从长远看，应当建立租赁登记的制度。租赁登记可以使租赁公开，第三人可以查询，减少虚假租赁的空间。登记的制度，须兼顾成本与效率，避免增加当事人的负担。
九、结语
一个典型的案例可以说明规则的适用。某房产被查封拍卖，公告载明带租拍卖，租期十五年，租金已付清。买受人以低价取得后，发现承租人从未居住，合同系倒签。买受人提出异议，执行法院经审查，认定租赁虚假，撤销拍卖，退还价款。买受人的损失，通过国家赔偿获得填补。
另一个案例则相反。某房产的承租人在查封前已居住五年，租金按月支付，有银行记录。拍卖公告载明带租拍卖，买受人以市场价取得后，请求腾退。法院认定租赁真实，驳回买受人的请求。买受人只能等待租期届满。
两个案例的对比，说明审查的重要。审查到位，虚假的租赁被识破，买受人的利益得到保护；审查到位，真实的租赁被尊重，承租人的居住得到保障。审查是带租拍卖的灵魂。
一套房产，三方利益：债权人要受偿，承租人要有住所，买受人要取得可用的财产。带租拍卖，正是三者利益的交汇点。规则的清晰，可以使三者各得其所；规则的模糊，则使三者相互消耗。
本文的基本主张是：租赁权的审查应当采形式与实质相结合，以占有、租金、备案三项事实为核心；除去租赁应以影响变价或者租赁虚假为条件，经听证后裁定，承租人可以异议；公告应当如实记载，记载不实的，买受人可以撤销拍卖或者请求赔偿；买受人可以基于所有权请求腾退，但不得对抗真实的租赁。
这些主张，未必周全，但至少提供了一个可以讨论的框架。框架的意义，在于使执行有章可循，使救济有路可走。
实务中，还有一个细节值得注意：现场查看的记录。执行法官在审查租赁时，应当实地查看，记录房屋的使用状况、居住人员、家具陈设。记录应当由在场人员签名，或者拍照留存。记录的完整，是认定事实的基础。
询问笔录的制作，也须规范。询问承租人、邻居、物业人员，应当分别进行，避免串供；笔录应当如实记录，不得诱导；被询问人应当签名确认。规范的制作，可以增强证据的证明力。
最后须强调，带租拍卖的问题，本质上是执行程序中的权利冲突。冲突的解决，不能仅靠规则的细化，更要靠执行的智慧。法官在个案中，应当权衡三方的利益，寻求妥当的方案。
还有一个问题须回应：承租人的优先购买权。民法典第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。拍卖属于出卖，承租人享有优先购买权，法院应当在拍卖前通知其行使。
优先购买权的行使，有期限的限制。承租人在收到通知后十五日内未表示购买的，视为放弃；拍卖中，承租人应当以最高价购买，否则视为放弃。期限的设定，兼顾了承租人的权利与拍卖的效率。
优先购买权与带租拍卖的关系，须辨明。承租人行使优先购买权的，取得房屋的所有权，租赁关系因混同而消灭；承租人放弃的，买受人取得房屋，租赁关系继续。二者的衔接，使承租人的权利得到尊重。
规则是骨架，智慧是血肉。二者结合，执行才能既有力度，又有温度。这是执行工作的难点，也是执行工作的价值。