一、问题的提出
房屋的价值，在于可以使用。同一处房屋，既可能被业主抵押给银行获取贷款，又可能被出租给他人居住或者经营。抵押与租赁，一个指向交换价值，一个指向使用价值，本可以并存。但当抵押权实现、房屋被拍卖时，两者便发生冲突：买受人希望取得无负担的房屋，承租人希望继续履行租约，法律必须在两者之间作出选择。
民法典提供了两条规则。第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这是抵押不破租赁的规则。第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这是买卖不破租赁的规则。两条规则，共同构成了处理冲突的规范基础。
规则的表述是清晰的：先租后押的，租赁可以对抗抵押；先押后租的，租赁不能对抗抵押。但适用中的问题，远比条文复杂。何为转移占有，是交钥匙、搬入居住，还是办理备案；占有如何证明，是租赁合同、租金收据，还是水电费单据；占有与登记何者优先，若承租人已占有但未备案，抵押权人已登记但不知租赁，何者受保护。
冲突的形态，也远比想象的复杂。除了典型的先租后押与先押后租，还有租赁的部分期间跨越抵押、抵押后租赁又转租、抵押人与承租人串通倒签合同、承租人占有但租赁合同无效等情形。不同形态，处理规则不同，实务中往往不加区分，一概适用第四百零五条，导致结论失当。
执行程序中的处理，更为棘手。法院拍卖抵押房屋时，是否应当在拍卖公告中载明租赁；带租拍卖与除去租赁的界限何在；除去租赁是否需要另行作出裁定，承租人如何救济；承租人是否享有优先购买权。这些问题，法律与司法解释的规定零散，各地法院的做法不一。
虚假租赁，是执行实践中的顽疾。被执行人为对抗执行，与亲友串通，倒签租赁合同、伪造租金收据、虚构占有事实，以长期租赁或者一次性收取多年租金的方式，使房屋无人应买。法院的审查，往往流于形式，仅凭合同与收据即认定租赁成立，使虚假租赁得逞。
本文的任务，即在第四百零五条与第七百二十五条的基础上，为上述问题提供一套解释方案。文章先讨论买卖不破租赁的规范基础与适用条件，再分析冲突的形态，继而构造顺位判断的规则，然后讨论执行中的处理，最后处理虚假租赁的识别。方法上，以教义学解释为主，辅以实践考察与类型化分析。
二、买卖不破租赁的规范基础与适用条件
买卖不破租赁，是租赁权物权化的产物。在罗马法上，租赁是纯粹的债权，买卖之后，租赁随之消灭，承租人只能向出租人主张违约。近代以来，随着社会政策的变化，立法者逐渐认识到，租赁关系到承租人的居住利益，若因所有权变动而终止，将使承租人流离失所。于是，各国纷纷确立买卖不破租赁的规则，使租赁权取得对抗第三人的效力。
租赁权的物权化，是二十世纪以来各国民法的重要趋势。其表现有三：其一，租赁权的对抗力增强，买卖不破租赁成为通例；其二，租赁权的存续期间延长，许多国家规定了最长与最短期限；其三，租赁权的处分性增强，承租人可以在一定条件下转租或者转让。三项变化，使租赁从纯粹的债权，演变为具有部分物权效力的权利。
我国法上的租赁权，尚未达到物权的程度。民法典未将租赁权规定为用益物权，仍将其置于合同编；其对抗力，仅限于买卖不破租赁与抵押不破租赁两种情形；其处分性，须经出租人同意。这一立法选择，反映了对交易安全的侧重：若租赁权过于强化，将使房屋的流转受阻，抵押权难以实现。
从社会政策的角度看，租赁权的保护，关系到居住权与生存权。住房是基本的生活需求，承租人往往处于经济上的弱势。若因所有权变动而随时被逐出，将使承租人及其家庭陷入困境。买卖不破租赁的规则，正是对这一困境的法律回应。但保护不能过度，否则将损害出租人的处分自由与抵押权人的担保利益。平衡点的寻找，是立法的永恒课题。
从经济分析的角度看，买卖不破租赁的规则，实质上是将租赁的风险由承租人转移给买受人。买受人在购买房屋时，应当查阅占有状况，若房屋已由他人占有，其应当预见租赁的存在，并在价格上作出相应的调整。这一风险的分配，符合效率的要求：谁更容易知悉风险，谁承担风险。
我国的规则，经历了从合同法到民法典的演变。合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。民法典第七百二十五条沿袭该条，仅将租赁期间改为承租人按照租赁合同占有期限内，强调了占有的要素。这一修改，意义重大：它明确了买卖不破租赁的适用，以承租人占有为前提。
租赁合同的有效，是适用的首要条件。合同无效的情形，包括主体不适格、标的违法、意思表示不真实、违反公序良俗等。例如，出租人无权处分他人房屋而订立的租赁合同，若未取得权利人追认，合同无效，承租人的占有不能对抗买受人。但承租人善意的，可以请求出租人赔偿损失。
合同被解除的情形，也须讨论。租赁合同因承租人欠租而被解除的，承租人丧失占有的基础，不能主张买卖不破租赁；但承租人已实际占有且出租人未依法解除的，合同仍然有效，承租人可以对抗买受人。解除的通知是否到达，是判断的关键。
租赁期限的影响，也须考虑。超过二十年的部分无效，但二十年内的部分仍然有效。抵押权实现时，承租人只能在有效期限内主张对抗；超出部分，不受保护。这一规则，与民法典关于租赁期限的规定一致。
口头租赁的情形，也须处理。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁，双方均可随时解除，但其对抗力如何，实务中有争议。本文认为，不定期租赁同样可以适用买卖不破租赁，但买受人可以依法律的规定随时解除，承租人的保护较弱。
适用条件，包括三项。第一项是租赁合同有效。租赁合同无效、被撤销或者被解除的，不发生买卖不破租赁的问题。第二项是承租人占有租赁物。占有是公示的方式，使第三人得以知悉租赁的存在。未占有的，租赁仅在当事人之间有效，不得对抗买受人。第三项是所有权发生变动。变动的原因，包括买卖、赠与、互易、强制执行、拍卖等；继承是否包括在内，学理上有争议，本文认为应当包括，因为继承同样导致所有权的变动。
占有的认定，是实务中的关键。占有包括直接占有与间接占有。承租人自己居住的，为直接占有；承租人将房屋转租他人，自己收取租金的，为间接占有。两种占有，均足以公示租赁的存在，故均可适用买卖不破租赁。但承租人仅订立合同而未实际占有的，不得适用。
占有的证明，须综合间接证据。租赁合同与租金收据，是最常见的证据，但易于伪造，不能单独采信。水电费、燃气费、物业费的缴纳记录，是较为可靠的证据，因为其与实际的居住相关。社区的出入记录、邻居的证言、快递的收件地址，也可以作为辅助证据。法院应当综合审查，形成内心确信。
占有的时点，决定适用的结果。先租后押的，承租人的占有在抵押之前，租赁可以对抗抵押；先押后租的，承租人的占有在抵押之后，租赁不能对抗抵押。时点的判断，以客观事实为准，不以合同的签订时间为准。合同倒签的，即便文本显示在先，若占有在后，仍不能对抗抵押。
买卖不破租赁的法律效果，是租赁合同对买受人继续有效。买受人取得所有权后，取代原出租人的地位，享有收取租金的权利，承担维修房屋的义务。承租人可以向买受人主张租赁权，也可以向买受人支付租金；向原出租人支付租金的，若原出租人未告知买受人，买受人可以请求承租人再次支付，但承租人可以请求原出租人返还。
买卖不破租赁的例外，也须明确。其一，房屋在出租前已设立抵押，因抵押权实现而拍卖的，租赁不能对抗买受人。其二，房屋在出租前已被查封的，租赁不能对抗申请执行人。其三，租赁合同订立时，承租人知道或者应当知道房屋已被抵押或者查封的，不得对抗。三项例外，体现了对交易安全与执行秩序的保护。
三、冲突的形态
抵押权与租赁权的冲突，可以按时间顺序分为三种形态：先租后押、先押后租、期间交错。三种形态，处理规则不同，须分别讨论。
先租后押，是指租赁关系成立并转移占有之后，出租人又将房屋抵押。此时，租赁在先，抵押在后。依第四百零五条，租赁可以对抗抵押权，抵押权实现时，租赁关系不受影响，买受人须承受租赁负担。这一规则的理由是：抵押权人接受抵押时，应当查阅房屋的占有状况，若房屋已由他人占有，其应当知道租赁的存在，不能主张善意。
抵押人的告知义务，也须强调。抵押人将已抵押的房屋出租的，应当书面告知承租人房屋已抵押的事实。未告知的，承租人不知道也不应当知道房屋已抵押的，抵押权的实现不得对抗承租人。这一规则，民法典第四百零六条有明确规定，其立法目的在于保护承租人的信赖。
告知的形式，应当采书面。口头的告知，难以证明，容易引发争议。书面告知的内容，应当包括抵押的设立、抵押权人的名称、抵押的金额、实现的条件。承租人签收后，视为知悉；拒绝签收的，抵押人可以公证送达。
未告知的后果，是租赁可以对抗抵押权。此时，即便租赁成立于抵押之后，承租人仍可以继续占有使用，买受人须承受租赁负担。这一规则，看似对抵押权人不利，实则合理：抵押权人可以通过查询占有状况、要求抵押人告知等方式防范风险，而承租人无从知悉抵押的存在。
先押后租，是指抵押权设立之后，抵押人将房屋出租。此时，抵押在先，租赁在后。依第四百零五条的反面解释，租赁不能对抗抵押权，抵押权实现时，租赁关系终止，买受人取得无租赁负担的房屋。这一规则的理由是：抵押权人设立抵押时，房屋由抵押人占有，其无从知悉将来的租赁，若允许租赁对抗抵押，将使抵押权落空。
期间交错，是指租赁的期间跨越抵押的设立时点。例如，租赁合同订立于抵押之前，但承租人实际占有在抵押之后；或者租赁合同订立于抵押之后，但租金已一次性支付多年。此时，应当以占有的时点为准：占有在抵押之前的，租赁可以对抗；占有在抵押之后的，租赁不能对抗。租金的支付，不影响占有的判断。
抵押与租赁同时存在，是指抵押与租赁在同一日设立。此时，应当以具体的时点为准：先设立抵押后出租的，租赁不能对抗；先出租后设立抵押的，租赁可以对抗。时点无法确定的，推定抵押在先，因为抵押须登记，登记的时间可以查证；租赁无须登记，时间难以查证。这一推定，符合举证责任的分配。
转租的情形，也须讨论。承租人经出租人同意转租的，次承租人的占有，视为承租人的占有，可以适用买卖不破租赁。承租人未经同意转租的，次承租人的占有，不能对抗抵押权人；但次承租人善意的，可以请求承租人赔偿损失。这一规则，平衡了抵押权人与次承租人的利益。
部分租赁的情形，也须考虑。房屋的一部分出租，另一部分由抵押人自用。抵押权实现时，仅出租部分的租赁可以对抗，自用部分不受影响。拍卖时，应当分别评估两部分的价值，避免整体拍卖导致承租人的权益受损。
还有一种特殊形态，是抵押人将已抵押的房屋出租，但租赁期限超过抵押期限。此时，租赁在抵押期限内有效，抵押期限届满后，抵押权人实现抵押权的，租赁终止。这一规则，体现了抵押权的优先性。
四、顺位判断的规则
顺位判断的核心，是时间先后。但时间的判断，不能仅凭合同的签订时间，而应当结合公示的方式。抵押权的公示是登记，租赁的公示是占有。两者相较，登记的公示力强于占有，因为登记由国家机关作出，具有公信力；占有的事实状态，难以为第三人所知悉。
由此产生一个问题：抵押权人已登记，承租人已占有，但抵押权人不知租赁的存在，何者优先。本文主张，应当保护抵押权人。理由有三：其一，抵押权人查阅登记簿，只能看到抵押的设立，看不到租赁的存在，其无从知悉；其二，承租人可以通过备案、公证等方式公示租赁，未公示的，应当承担不利后果；其三，若一概保护承租人，将使抵押权人防不胜防，抑制抵押融资。
这一主张，与第四百零五条的表述存在紧张。该条只要求租赁在先并转移占有，未要求备案。但解释上，可以将备案作为占有的补强：已备案的，推定抵押权人知悉；未备案的，抵押权人可以主张善意。这一解释，既尊重了条文，又兼顾了实践。
顺位判断的另一规则，是登记优先。若租赁办理了备案登记，抵押权办理了抵押登记，两者均公示的，依登记的先后确定顺位。这一规则，与不动产登记的顺位规则一致，便于操作。
顺位判断中的善意，须有具体的标准。抵押权人设立抵押时，是否查阅了房屋的占有状况，是否询问了抵押人，是否进行了实地查看，均是判断善意的因素。仅查阅登记簿而未查看现场的，难以认定善意，因为登记簿不记载租赁。这一标准，对抵押权人提出了较高的要求，但符合交易的实际。
善意的举证责任，由抵押权人承担。抵押权人主张善意的，应当证明其已尽到合理的审查义务；承租人主张抵押权人非善意的，应当提供相反的证据，例如抵押权人曾实地查看、曾与承租人接触。双方的举证，形成对抗，法院据此判断。
善意的时间点，以设立抵押时为准。设立后知悉租赁的，不影响善意的成立；但知悉后仍接受抵押的，视为放弃善意。这一规则，与善意取得的时间要求一致。
顺位判断的例外，是善意取得。抵押权人善意相信房屋无租赁而设立抵押的，可以善意取得抵押权，租赁不能对抗。善意的判断，以设立抵押时为准；设立后知悉租赁的，不影响善意的成立。
顺位判断的后果，是拍卖时的处理。租赁在先的，带租拍卖，买受人承受租赁；租赁在后的，除去租赁，买受人取得无负担的房屋。两种处理，直接影响拍卖的成交价格：带租拍卖的价格较低，除去租赁的价格较高。法院应当在拍卖公告中载明，使竞买人知悉。
顺位判断的举证责任，由主张租赁可以对抗的一方承担。承租人主张先租后押的，应当证明租赁合同的真实性、占有的时点、租金的支付；抵押权人主张先押后租的，应当证明抵押登记的时点。双方的举证，均须达到高度盖然性的标准。
五、执行程序中的处理
执行程序中的处理，分为三步：审查、公告、拍卖。三步之中，审查是关键，公告是保障，拍卖是结果。
带租拍卖的成交价格，通常低于除去租赁的价格，差额即为租赁负担的价值。这一差额，直接影响抵押权人的受偿。因此，抵押权人往往主张除去租赁，承租人往往主张带租拍卖，双方的利益对立鲜明。法院的立场，应当是中立的：以事实为依据，以法律为准绳，既不偏袒抵押权人，也不迁就承租人。
租赁与居住权的并存，也须处理。房屋既设定居住权，又出租他人的，居住权优先于租赁权，因为居住权是物权，租赁权是债权。抵押权实现时，居住权与租赁权的处理不同：居住权不因抵押而消灭，租赁权则视顺位而定。这一区分，是物权优先于债权的基本原理。
租赁与查封的关系，也须厘清。房屋被查封后，被执行人又将房屋出租的，租赁不能对抗申请执行人。查封属于公法上的处分限制，被执行人在查封后无权处分房屋的使用，故其订立的租赁合同不能对抗执行。承租人不知情的，可以向被执行人主张违约赔偿。
轮候查封期间的租赁，同样不能对抗在先的查封债权人。轮候查封虽未生效，但其登记具有公示效力，被执行人在此期间出租房屋的，属于规避执行，租赁不能对抗。这一规则，防止被执行人通过出租对抗执行。
租赁合同的备案，其法律性质值得讨论。备案不是租赁的生效要件，而是行政管理的手段。未备案的租赁，在当事人之间仍然有效，只是不能对抗善意第三人。这一性质，决定了备案的效力有限，不能替代占有作为公示的方式。
实务中，有的法院以租赁未备案为由，一概否定其对抗力，这是错误的。备案是管理要求，不是效力要件；租赁的对抗力，取决于占有，而非备案。当然，已备案的租赁，其真实性的证明力较强，可以作为认定的事实依据。
租赁纠纷与执行异议之诉的关系，也须明确。承租人对除去租赁的裁定不服的，可以提起执行异议之诉，请求确认租赁关系存在并可以对抗执行。诉讼中，承租人为原告，申请执行人为被告，被执行人为第三人。举证责任由承租人承担，其须证明租赁真实、占有在先。
执行异议之诉的审理，应当实质审查，不能仅作形式审查。法院应当审查租赁合同、占有事实、租金支付，并结合拍卖的背景、当事人的关系，判断租赁的真实性。仅凭合同与收据认定租赁成立的，属于认定事实不清，二审应当纠正。
审查的内容，包括租赁的真实性、时点与占有。审查的方法，包括书面审查与实地调查。书面审查，核对租赁合同、租金收据、水电费单据、备案证明；实地调查，查看房屋的实际占有状况、居住痕迹、经营情况。两者结合，才能形成完整的判断。
租赁遇上抵押与查封时，究竟谁让路、买受人能否要求腾退，实务中已有较为具体的梳理，可参见买卖不破租赁遇上限高查封，租赁和抵押谁让路一文所作的归纳。该文所列的处理路径，与本文的类型化规则可以互相印证。
审查的时点，应当在拍卖之前。法院应当依职权审查，也可以依申请执行人或者竞买人的申请审查。审查的结论，应当告知当事人与承租人，并给予其陈述与申辩的机会。承租人对结论有异议的，可以提出执行异议。
拍卖公告的记载，是保障竞买人知情权的关键。公告应当载明：房屋是否存在租赁、租赁的期限、租金的数额、承租人是否放弃优先购买权、拍卖后租赁是否继续。未载明的，竞买人可以请求撤销拍卖；已载明而竞买人仍参与的，视为接受。
带租拍卖，是原则。租赁在先且真实的，应当带租拍卖。带租拍卖的，买受人取得房屋后，须继续履行租赁合同，不得以所有权变动为由要求承租人搬离。承租人的租金，向买受人支付；买受人可以请求承租人按原合同履行。
执行审查中的听证程序，值得推广。对于租赁真实性存在争议的案件，法院可以组织听证，通知申请执行人、被执行人、承租人参加，各自陈述并提交证据。听证的过程，应当记录在卷；听证的结论，作为裁定的依据。听证程序的引入，提高了审查的透明度，减少了暗箱操作的空间。
执行审查的期限，也须限定。审查应当在拍卖前完成，不得久拖不决。一般案件，应当在三十日内完成；复杂案件，可以延长，但不得超过六十日。逾期未完成的，应当先行拍卖，保留租赁争议的处理，避免因审查拖延而损害债权人的利益。
拍卖公告的送达，也须规范。公告应当在拍卖平台、房屋所在地、法院公告栏同时发布，并通过短信、邮寄等方式通知已知的利害关系人。未通知的，承租人、抵押权人可以主张程序违法，请求撤销拍卖。
除去租赁，是例外。租赁在后或者虚假的，应当除去租赁后拍卖。除去租赁，须作出裁定，说明理由，并送达承租人。承租人对裁定不服的，可以提出执行异议；异议被驳回的，可以提起执行异议之诉。这一程序，保障了承租人的救济权。
除去租赁的效力，是租赁关系终止。承租人应当腾退房屋，出租人应当返还剩余租金与押金。承租人因腾退遭受的损失，可以向出租人主张违约赔偿。出租人无力赔偿的，承租人只能自行承担，这是租赁的风险。
承租人的优先购买权，也须讨论。民法典第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。强制执行中的拍卖，是否适用该条，学理上有争议。本文认为，应当适用，但须作调整：法院应当在拍卖前通知承租人，承租人可以参与竞买，并在同等条件下优先。
优先购买权的行使，须在拍卖程序中。承租人应当在拍卖前向法院申报，法院应当在拍卖公告中载明。承租人未申报的，视为放弃；申报后未参与竞买的，亦视为放弃。这一规则，兼顾了承租人的权利与拍卖的效率。
拍卖成交后的交付，也须处理。带租拍卖的，法院不负责腾退，由买受人与承租人自行协商；除去租赁的，法院应当负责腾退，必要时可以采取强制措施。腾退的费用，由被执行人承担；被执行人无力承担的，可以从拍卖款中扣除。
六、虚假租赁的识别
虚假租赁，是执行实践中的顽疾。其表现形式多样：倒签合同，将租赁时间提前到抵押或者查封之前；伪造收据，虚构一次性收取多年租金的事实；虚构占有，临时搬入家具、悬挂招牌；串通证人，提供虚假证言。目的只有一个：使房屋无人应买，迫使债权人接受低价。
识别的难点，在于证据的形式完备而实质虚假。合同有双方签字，收据有收款人签名，水电费有缴纳记录，形式上无可挑剔。若仅作形式审查，必然上当。因此，必须建立形式审查与实质审查相结合的机制。
虚假租赁的典型样态，可以归纳为五类。第一类是倒签合同，将租赁时间提前至抵押或者查封之前。第二类是一次性收租，虚构一次性收取十年、二十年租金的事实，使买受人顾虑重重。第三类是假占有，临时搬入家具、悬挂招牌，制造占有的假象。第四类是假证人，串通亲友、邻居提供虚假证言。第五类是假诉讼，通过虚假的租赁纠纷诉讼取得生效判决，再以判决对抗执行。
五类样态，对应五种识别方法。对倒签合同，核查纸张、墨迹、印章的形成时间，必要时进行鉴定。对一次性收租，核查资金的来源与流向，要求提供银行流水。对假占有，实地查看生活痕迹，询问邻居与物业。对假证人，隔离询问，比对细节，查找矛盾。对假诉讼，审查诉讼的真实性，必要时启动再审。
鉴定的运用，须审慎。文书形成时间的鉴定，技术上有难度，结论往往不确定，且费用较高。本文主张，只有在其他证据不足以判断时，才启动鉴定；鉴定结论应当结合其他证据综合判断，不能单独作为定案的依据。
形式审查，重点审查五项。其一，合同的签订时间与纸张、墨迹是否吻合。其二，租金的约定是否符合市场行情，是否明显偏低或者偏高。其三，租金的支付方式是否合理，一次性支付多年租金是否符合交易习惯。其四，合同条款是否完备，是否有违约、维修、转租等常见条款。其五，双方的关系是否密切，是否为亲友、关联企业。
实质审查，重点审查三项。其一，占有是否真实，实地查看房屋的居住痕迹、家具的摆放、生活的气息。其二，租金是否实际支付，核查银行流水、转账记录、收款人的账户。其三，租赁是否实际履行，核查水电费的实际使用量、物业费的缴纳主体。三项之中，占有最为关键。
举证责任的分配，是识别的关键。承租人主张租赁真实并可以对抗执行的，应当举证证明：合同真实、占有真实、租金真实。三项均须达到高度盖然性。举证不足的，应当认定租赁不能对抗执行。这一分配，符合谁主张谁举证的原则，也符合执行的效率要求。
妨碍执行的制裁，是震慑的手段。当事人伪造证据、虚假陈述的，可以依照民事诉讼法的规定罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。虚假诉讼罪、拒不执行判决裁定罪，均可适用。制裁的到位，才能遏制虚假租赁的蔓延。
信用惩戒，也可以运用。虚假租赁的当事人，可以纳入失信名单，限制高消费，限制出境。这一手段，虽不直接解决民事争议，却能形成社会压力，促使当事人放弃虚假主张。
七、裁判规则
综合上述分析，可以提炼出若干裁判规则，供实务参考。
规则一，买卖不破租赁的适用，以租赁合同有效、承租人占有、所有权变动三项为要件。未占有的，不得对抗买受人。
规则二，抵押不破租赁的适用，以租赁成立于抵押之前且承租人已实际占有为双重要件。占有的认定，应当结合水电费、物业费、居住痕迹等间接证据综合判断。
规则三，先租后押的，租赁可以对抗抵押权，带租拍卖；先押后租的，租赁不能对抗抵押权，除去租赁后拍卖。
规则四，租赁与抵押的顺位，以公示的先后为准；租赁已备案的，推定抵押权人知悉；未备案的，抵押权人可以主张善意。
规则五，执行中应当坚持带租拍卖为原则、除去租赁为例外。除去租赁须作出裁定并送达承租人，承租人有权提出异议与提起诉讼。
规则六，承租人在强制执行中享有优先购买权，但须在拍卖前申报，未申报的视为放弃。
规则七，虚假租赁的认定，应当结合形式审查与实质审查；承租人举证不足的，认定租赁不能对抗执行；伪造证据的，依法制裁。
八、立法完善
从立法论上看，现行规定尚有三处可以完善。其一，明确占有的认定标准与证明方法，避免实践中的争议。其二，建立租赁备案与抵押登记的衔接机制，使抵押权人得以知悉租赁的存在。其三，细化执行中除去租赁的程序与救济，保障承租人的程序权利。
从比较法上看，各国对租赁登记的态度不同。有的国家采租赁登记主义，租赁须登记方可对抗第三人；有的国家采占有主义，承租人占有即可对抗；有的国家采折中主义，登记与占有均可，但效力不同。我国的做法接近占有主义，但实践中占有的证明困难，效果不佳。引入租赁登记，或许是改进的方向。
租赁登记的制度设计，可以考虑三点。其一，登记的自愿性，由当事人自主选择是否登记，不强制。其二，登记的效力，已登记的推定第三人知悉，未登记的不得对抗善意第三人。其三，登记的便利，可以在不动产登记机构一并办理，减少当事人的负担。三点设计，兼顾了效率与安全。
从审判管理的角度看，类案的统一需要三项措施。其一，建立租赁纠纷的案例库，收录典型判例，供法官参考。其二，制定审理指南，明确占有的认定、顺位的判断、虚假租赁的识别等要点。其三，加强业务培训，提高法官对租赁纠纷的专业能力。
制度配套方面，须建立三项机制。第一项是信息共享机制，将租赁备案信息与不动产登记信息互联，供抵押权人查询。第二项是实地调查机制，执行法院应当对拟拍卖的房屋进行实地查看，核实占有状况。第三项是惩戒机制，将虚假租赁纳入社会信用体系，提高违法成本。
从更宏观的视角看，抵押权与租赁权的冲突，折射出交换价值与使用价值的紧张。抵押权追求的是变价的便利与价格的最大化，租赁权追求的是使用的稳定与居住的安宁。法律的任务，不是牺牲一方保全另一方，而是在两者之间划定边界，使交易的安全与居住的保障各得其所。
九、结语
一套房子，可能是银行的一笔贷款，也可能是一个家庭的栖身之所。当两者冲突时，法律的回答不能只是抽象的价值排序，而应当是具体的规则设计：何时租赁可以对抗，何时不能；如何证明占有，如何识别虚假；拍卖时如何公告，除去时如何救济。
本文的基本主张是：抵押不破租赁的适用，以租赁在先且实际占有为双重要件；冲突的处理，应当按先租后押、先押后租、期间交错三种形态分别构造；执行中应当坚持带租拍卖为原则、除去租赁为例外；虚假租赁的识别，应当形式与实质并重，并以举证责任与制裁为后盾。这些主张，未必周全，但至少提供了一个可以讨论的框架。
实务中，还有一个细节值得注意：租赁保证金的处理。承租人支付保证金后，出租人将房屋抵押，抵押权实现时，保证金是否随租赁一并转移。本文认为，应当随租赁转移，买受人取得房屋后，承担返还保证金的义务；但买受人可以在拍卖款中优先扣除，避免重复承担。
承租人装修物的处理，也须明确。承租人经出租人同意装修的，租赁终止时，装修物的归属与补偿，依约定处理；未约定的，可以折价补偿。抵押权实现导致租赁终止的，承租人可以向出租人主张装修物的损失，但不得对抗买受人。
最后须强调，抵押权与租赁权的冲突，根源在于公示制度的不完善。抵押权有登记，租赁无登记，两者的信息不对称，导致冲突频发。解决的出路，不在于强化一方的权利，而在于完善公示：让抵押权人知悉租赁，让承租人知悉抵押，让买受人知悉负担。信息对称，冲突自然减少。
需要补充的是，租赁权的保护与抵押权人的风险控制，并非零和博弈。抵押权人完全可以在设立抵押时，通过实地查看、要求抵押人承诺无租赁、在合同中约定违约责任等方式，降低风险；承租人也完全可以通过办理备案、保存缴费凭证等方式，强化自己的地位。风险的控制，不只依赖法律的事后分配，更依赖当事人的事前安排。
法院在审理此类案件时，应当避免两种倾向。一种倾向是过度保护抵押权人，凡是租赁一律否定，使承租人的居住利益落空；另一种倾向是过度保护承租人，凡是占有即认定对抗，使抵押权形同虚设。两种倾向，都偏离了立法的本意。正确的立场，是在个案中权衡各方利益，作出符合实质公平的判断。
规则清晰，程序正当，救济有效，房屋的交换价值与使用价值才能各安其位，抵押权人与承租人才不致两败俱伤。